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地产成本管理学习总结范文

2014-12-11 00:09:35  来源: 实习总结 

  学习了第三天,今天看了些重庆公司的资料。其中中海的那个资料是比较好的,很实在。如果前2天学习的是一些基本知识,那么今天开始进行到了房地产领域的知识。先回顾下地产公司的成本控制。

  地产公司的成本分类6个大大部分。

  1、土地成本;2、前期费用;3、工程成本;4、营销成本;5、管理成本;6、财务成本。

  按照中海的分法我觉得还是不错的。

  1、土地成本;土地成本(约占项目总成本的30-35%左右),主要指土地获得阶段形成的种类费用支出,包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。

  要点是三个:拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地?#26696;?#27454;风险。

  具体到不同的拿地情况又有分类。

  1) 旧城改造地块。要点是3个:争取尽可能的优惠政策;争取在税收方面获得一定程度的返还;尽可能争取高容积率,间接降低土地成本。

  2) 其它发展商转让(挂牌交易)的地块:要点是2个:在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细?#38505;?#30340;调查,减少操作过程中的风险(如是否有债务纠纷);同时积极与转让方进行协商,延长付款期限,降低资金成本。

  3) 公开招投标或拍卖地块:要点是3个:加强分析研究,做到正?#25151;?#35266;投标。采取一定的投票策略,做好政府有权部门的公关工作。中标后争取对我司土地开发、交地?#32422;案?#27454;有利的条件,降低土地成本。www.aifns.live

  中海地产土地成本管理的主要责任部门为投资发展部。

  2、前期费用;(约占项目总成本的2-3%左右),主要指设计费、报建费、勘察测绘费?#32422;?#21487;研费用,其中成本控制的重点为设计费(报建费、勘察费等比重较小,且一般有相关收费标准)。

  对于设计费用,主要?#21491;?#19979;几方面进行控制:

  1)采取多单位、多轮次招标,以争取最佳的?#32422;?#27604;;

  2)严格控制设计质量,在项目前期即尽可能?#33539;?#26377;关技术经济指标参数;

  3)限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容;

  4)控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。

  众所周知,设计结果决定了工程造价的85%甚至以上,因此设计管理(虽然整个设计费用仅占总成本的2%)是工程成本管理的重中之重。一方面,合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估,参与材料、设备的经济性评价,尽可能为设计提供全面客观的经济性建议、另一方面,设计部门自身应以项目定位为原则,在保证设计质量的前提下尽可能做?#36739;?#39069;设计,注重进行设计成果?#32422;?#27604;分析,着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。

  中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。

  3、工程成本;(约占项目总成本的50-55%左右),主要由分项工程及甲供物资成本、配套

  成本等构成。主要通过以下具体措施来控制分项成本:

  1) 在项目前期尽早?#33539;?#21512;理的成本控制目标。

  2) 成本管理部门(合约、财务)应及时对成本测算值作进一步拆分。

  3) 在工程分项和材料采购过程中,坚持“三堂会审、货?#28909;?#23478;,最?#22270;?#20013;标”的原则。

  4) 加强对投标单位的议标制?#21462;?/p>

  5) 充分进行建材市场调研,共2页,当前第1页1 2
房地产销售人员2014?#20064;?#24180;工作总结

    XX年的?#20064;?#24180;已经历去,新的挑战又在眼前。在?#20064;?#24180;里,有压力也有挑战。年初的时刻,房地产市场还没有完全?#27492;眨?#37027;时的压力本来挺大的。客户有着重重顾虑,媒体有各种不利宣传,我却坚信青岛地产的稳定性和升值潜力,在稍后的多个月里,房市回升,我和同事们抓紧时机,达到了公司指标,创造了不错了业绩。

  在实践工作中,我又对销售有了新的体验,在此我总结几点与大众共享:

  (一)不做作,以诚相待,客户分辩的出真心假意。得到客户信任,客户听你的,反之,你所说的一切,都将起到反成效。

  (二)明白客户需求。第一时间明白客户所须要的,做针对性?#27493;猓?#21542;则,所说的一切都是白费时间。

  (三)推选房源要有把握,明白所有的房子,包含它的优劣势,做到对客户的所有疑?#35782;?#26377;合理会释,但对于清楚?#37319;耍?#21017;不要?#30475;识?#29702;,任何东西没有圆满的,要使客户明白,假如你看到了圆满的,那必定存在谎言。

  (四)保持客户联系,每个客户都有各种人脉,只要保证他们对项目标喜爱,他们会将喜爱传递,资源无穷无尽。

  (五)?#33539;?#33258;身的身份,咱们不是在卖房子,而是顾问,以咱们的专业来帮助客户。多与客户?#27493;?#19987;业知识,中立的评价其它楼盘,都能够添加客户的信任?#21462;?/p>

  (六)团结、协作,好的团队所必需的。

  自身也还存在一些须要改良之处:

  一、有?#27604;?#20047;耐心,对于一些疑问较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。本来,对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加?#34892;В?#25152;以,今后要收?#36130;?#27668;,添加耐心,使客户感觉更加贴心,才会有更多信任。

  二、对客户关切?#36824;弧?#26377;一些客户,须要销售人员的时时关切,否则,他们有疑问可能不会找你询问,而是自身去找别人打听或自身瞎琢磨,这样,咱们就会对他的成交丧失主动权。所以,以后我要增强与客户的联络,时时关切,议决询问引出他们心中的疑问,再委婉处理,这样不但能够掌握先机,操控全局,并?#19968;?#33021;够添加与客户之间的感情,添加客带的机率。

  现今我已来工作半年多了,在?#20064;?#24180;的工作中,本人的销售?#36164;?#20026;69套,总销额为6千万。在今后的工作中,我要更加完备自身,提高自身,添加各方面的知识?#25237;?#38738;岛各个地区的明白,不但要做好这个项目,更要跟着公司一起转战南?#20445;?#24320;拓新的战场。


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